An interview with Han Jun conducted by China Real Estate Business

UrbanisationHan Jun, vice minister of Development Research Center of the State Council, answered several questions, including how to solve the funding issue for local governments in urban development, how to improve the efficiency of urban land use, and what exactly is the path for China’s new urbanisation. The interview was conducted and recorded in Chinese.

中国房地产报:你认为目前京津冀城镇化过程中,有哪些问题值得注意?

韩俊:在京津冀整个城镇化过程中,我们可能更注重的是它有利于促进经济的增长,创造更多的GDP,但在这个过程中,我们对于人的需求考虑得还不够。

这有很多例子。比如说我们重视产业发展,特别是工业化用地,在北京、天津、河北,比重还是偏大的。我们的住宅用地占的比重,特别是北京这样的国际大都市,跟国际大都市相比,比重还是偏低的。在城市建设的投入结构上,很多城市用于公共服务设施(比如说学校、医院等)的投入严重不足。现在很多城市面临着上学难、看病难、高污染等问题,这些城市病在京津冀很多城市表现得越来越突出。

中国房地产报:京津冀协同发展,如何解决资金问题?

韩俊:靠现有的土地机制,京津冀协同发展的资金需求无法得到满足。现在需要建立一个多元的可持续资金保障机制,加强地方投资平台的管控。在管控之下,使银行的资金更多地支持新城建设,提高直接融资的比重。

现在市政债在整个融资当中占的比重还太低,要进一步开放投资领域,允许民间资本参与进来。比如在医疗建设方面让资本平等竞争,对于城市的供水、供电等垄断事业也引入民间资本。目前,国务院已经出台了一些措施,推进这方面的改革。

中国房地产报:中国要走的新型城镇化道路到底是什么样的道路?

韩俊:国务院发展研究中心和世界银行历经一年时间完成了一项重大的研究成果,主要是回答中国要走什么样的新型城镇化道路。我们在这个研究当中提出中国要走高效、高融、可持续的新型城镇化道路。

讲到高效,我们的城镇化在提高经济效益方面的作用还远没有发挥出来,在这方面还存在两个问题,一个是城市的聚集效应还不强,另一个是我们城市的资源配置和利用效率还不高。

中国房地产报:如何提高城市土地的利用效率?

韩俊:北京扣除山林地区外,项目开发高达57%,这样的开发强度在国际大都市当中非常少见,上海是43%,深圳是47%。

韩国首尔市中心的密度并不如我国的大城市高,市中心300平方公里以外的人口密度却很高。但我们的城市边缘区域就业机会不多,公共服务体系也不健全,导致这些地方变成了睡城。

这样看来,我们的土地利用是相当粗放的,如果达到首尔这样的人口密度,广州还可以多容纳420万人,深圳可以多容纳530万人,所以说我们要追求高效的新型城镇化,要发展紧凑型的城市。

中国房地产报:业内有专家认为集体土地入市应该交由市场主导,而不应在原有的政府管控机制下进行,你怎么看待这个问题?

韩俊:集体建设用地入市现在一下子完全放开不可能。我最近去红星美凯龙调研,这块土地86亩,国家征用的话只能给1000万元的补偿,当地村集体就用这块地建了大卖场,每年的租金5000万元以上,60岁以上的老人每年可以得到两万块钱。该村集体并没有把土地这个母鸡卖掉,而是留住了不断生蛋。

所以说,讨论集体建设土地入市,红星美凯龙就是一个很好的案例。但是如果没有一个规范,一哄而上,我们的公益性征地会越来越难,而且大家都入市的话,土地的价格会大幅下跌。所以集体建设用地入市的改革必须要有配套的措施,必须要符合规划,必须合法取得,在土地市场公开交易,而且实行税收的调节,让集体建设用地入市的收益真正归农民共享,防止出现小官大贪。

The article in Chinese can be found here: http://xw.qq.com/house/20140908004147/HOS2014090800414702


Chi-Han Ai

Ph.D. candidate of EHESS ( École des hautes études en sciences sociales, Paris) focusing on regional economic development in China and Taiwan.

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